Taşınmaz Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması

Ülkemize yabancılar kısa süreli turistik amaçlı ziyaretlerin yanında, uzun süreli olarak yerleşmek amacıyla da dünyanın birçok ülkesinden gelmektedirler. Bu kişilerin bir kısmı ikamet etmek amacıyla yerleştikleri illere hatrı sayılır ölçüde yatırım yapmaktadırlar. Bu yatırımın büyük bir bölümünü de taşınmazlar oluşturmaktadır.

Son zamanlarda birçok yabancı ülke vatandaşı ülkemizde taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığını kazanmak için başvuruda bulunmaktadır. Ancak bu süreç biraz karmaşık ve katı kurallara bağlı olduğu için yabancılar mağduriyet yaşamaktadır. Bu yazımızda dikkat edilmesi gereken başlıca hususlara değineceğiz.

YASAL DAYANAĞI NEDİR?

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi kapsamında: “En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.

Her ne kadar yasal dayanakta 250.000 ABD Doları belirlenmiş ise de; yönetmeliğin en son halini alana kadar 3 kez değişmesi sebebiyle;

-12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1.000.000 Amerikan Doları (USD) değerinde olması

-9.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması,

-07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması, gerekmektedir.

KANUNİ SINIRLAMALAR

6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile ülkemizde taşınmaz edinebilecek 183 ülke vatandaşları ve edinim şartları belirlenerek 2012/12 (1734) sayılı genelge ile yayımlanmıştır. Bu kapsamda örneğin Suriye vatandaşları şahısları adına ülkemizde taşınmaz edinemediklerinden, taşınmaz edinim yoluyla vatandaşlık başvurusu yapmaları da mümkün değildir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlamalar dahilinde, ülkemizde en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu olabilen ilçe yüz ölçümlerinin %10’una kadar taşınmaz edinebilir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler “Özel Güvenlik Bölgeleri”ndeki taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilir. Ancak askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde veya yabancı gerçek kişilerin edinimi yasaklanan diğer alanlarda kalan taşınmazları satın alamazlar ve satış vaadi düzenleyemezler. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri belirlenen illerimizde 2017/4 (1775) sayılı Genelge kapsamında taşınmazların siciline belirtme yapıldığından, bu illerde yetkili komutanlıklarla yazışma yapılmaksızın, tapu sicilindeki kayıtlara göre işlemler yürütülmektedir.

Bu açıdan satış yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi ile (bir ön akit niteliğinde olan satış vaadi sözleşmelerinin satış ile aynı statüde değerlendirilmesi nedeniyle) Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancı kişilerin, öncelikle uyrukluk ve kanuni sınırlamalar bakımından tüm taşınmaz edinim şartlarını taşıması gerekmektedir.

TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE SAYISI

Satış yoluyla edinilecek taşınmazların niteliğinde (Konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) bir sınırlama bulunmamaktadır.

Noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür.

Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir. Yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan değer toplamlarının bulunması önemlidir.

DEĞER TESPİTİ

Resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya satış vaadinde belirlenen değer/değerler toplamı, değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve bedel transferleri/ödemeleri toplamı, yani değer tespitine esas alınan üç değer türü, ayrı ayrı yönetmelikte belirtilen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlamalıdır.

Satış işleminde; resmi senet beyan değeri esas alınarak değer tespiti yapılacağından kur hesabı da yapılarak değer beyan edilmesine özellikle dikkat edilmelidir.

Türk Lirası değeri üzerinden yapılan işlemlerin, USD cinsinden karşılığının bulunmasında, resmi web sayfasında yayımlanan, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru esas alınır.

-Dekont Kuru

Dekontun (TL) olarak ödenmesi durumunda; dekont değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

-Satış/Satış Vaadi Sözleşmesi Kuru:

I. Resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında; satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

II. Resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında; satış işleminden / satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önce ve yönetmelikte aranan USD değerini sağlayan ödeme dekontu (veya aynı gün ödenen dekontlar ) için esas alınan kur baz alınarak değer tespiti yapılabilir.

III. Ancak farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde, resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında kur farklılığı sorunu söz konusu olabilmektedir.

-Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru:

Değerleme raporunda; (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

Değerleme raporunun (04.03.2019 tarihinden önce yapılan tüm alım satım işlemlerinde zorunlu olmadığından alınmamış olması nedeniyle) satış işleminden sonra düzenlenmesi durumunda; rapor (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

Taşınmaz Değerleme Raporu:

Yönetmelik kapsamında edinim tarihine göre aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerin tespitinde yararlanmak üzere piyasa değerini (mevcut piyasa değeri/mevcut durum değeri) gösteren taşınmaz değerleme raporu aranır.

Taşınmaz değerleme raporu, “Sermaye Piyasası Kurulu veya “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği internet sayfalarında yayınlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınacaktır. Başvuru sırasında sunulan değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerli olup, bu süre içinde başvurusu yapılan işlemlerde yeni rapor istenmeyecektir.

DEKONT:

Satış veya satış vaadi sözleşmesi bedel transferinin/ödemesinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi; bedelin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekont (Havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu) ile tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurtdışından yapılacak transferlerde bedelin gönderildiği hesaba ait dekont da sunulmalıdır.

Dekont tarihi, satış işleminde satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günü olmalıdır. Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme dekontu “peşin” ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır. Dekontun taahhüt işlemiyle birlikte ve en geç uygunluk belgesi düzenlenmesinden önce sunulması gerekmektedir.

Başlıca dikkat edilecek hususlar bunlardan ibaret olup,Hukuk Büromuzun uzman ekibi ile yabancı ülke vatandaşlarının yatırım planlarının oluşturulması, taşınmaz alımı ve bu suretle vatandaşlığın kazanılması işlemleri hususunda her an ve her kademede idari ve hukuki danışmanlık vermektedir.